Beter een verre vriend dan een hebberige buur
De verkoop van een huis levert voor de gemiddelde huiseigenaar vaak een hoop geregel en administratieve rompslomp op. Bezichtigingen, notarissen, onderhandelingen, hypotheken; er komt een hoop bij kijken. Maar dan toont je buurman interesse in de woning. Dat scheelt! Vervolgens wijst hij je er echter op dat je woning niet de bestemming 'wonen' heeft, maar 'agrarische bedrijfswoning'. Gevolg, een woning die flink minder waard is. Dat bekoelt de verhoudingen met de buurman. Gelukkig is er nog de mogelijkheid om de makelaar, die deze bestemming bij de aankoop had moeten vermelden, aansprakelijk te stellen. Of toch niet?
’Doet u maar een tonnetje minder’
Met de hierboven beschreven situatie zag het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zich geconfronteerd.[1] De heer X koopt in 2002 een woning in een buitengebied voor een totale koopprijs van € 300.000. Kort daarna geeft hij opdracht aan een makelaar om de woning te taxeren met het oog op verkrijging van financiering. De makelaar taxeert de onderhandse verkoopwaarde op € 305.000, X verkrijgt een hypothecaire geldlening van € 325.000 en de woning wordt aan hem geleverd. Als X de woning eind 2009 wil verkopen wordt de vraagprijs bepaald op € 399.000. Een prima investering voor X dus, als alles goed gaat. De buurman heeft op die prijs wel wat af te dingen. Hij wijst X erop dat de woning volgens het bestemmingsplan deel uitmaakt van een agrarisch bouwblok, planologisch gezien een bedrijfswoning is én dat bewoning strikt genomen alleen kan plaatsvinden indien de bewoner dienstbaar is aan het melkveehouderijbedrijf van de buren. Volgens het taxatierapport waar de buurman zich op beroept, is de verkoopwaarde slechts € 290.000.
Taak van de makelaar
Was de makelaar die de woning in 2002 taxeerde verplicht om X te informeren over het bestemmingsplan? Anders gesteld: heeft de makelaar een beroepsfout gemaakt door X niet te informeren en is hij aansprakelijk voor de schade die X lijdt?
Het antwoord hangt erg af van de opdracht van de makelaar. In het taxatierapport wordt het doel daarvan omschreven: 'inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag van de financiering'. In de opdracht die X aan de makelaar geeft wordt niet gevraagd om hem te adviseren of te informeren over de bij hem levende veronderstellingen op basis waarvan hij de woning wilde kopen. Een dergelijke informatieplicht voor een makelaar is volgens het hof niet gebruikelijk en vloeit ook niet voort uit een wettelijk voorschrift. Bovendien waren er geen concrete redenen om te twijfelen aan de bestemming 'wonen' en kan de makelaar volgens het hof niet worden verweten dat zij geen verder onderzoek naar het bestemmingsplan heeft uitgevoerd.
Ten slotte gaat het hof in op het feit dat in het taxatierapport van de makelaar staat vermeld dat sprake is van een 'woonhuis', waar formeel 'agrarische bedrijfswoning' had moeten staan. Heeft dit onjuiste uitgangspunt geleid tot een onjuist getaxeerde verkoopwaarde? Naar het oordeel van het hof heeft X dit onvoldoende onderbouwd. Omdat de woning al meer dan 10 jaar als woonruimte werd gebruikt, en dit door de gemeente werd gedoogd, was het pand ook geschikt voor kopers die daar wilden wonen. Zij zullen in beginsel de prijs betalen die passend is voor een woning, en daarmee de prijs overeenkomstig beïnvloeden. Het hof oordeelt dus dat X er niet in is geslaagd te bewijzen dat de makelaar in 2002 een lagere verkoopwaarde zou hebben moeten taxeren als de werkelijke bedrijfsbestemming (‘agrarische bedrijfswoning’) tot uitgangspunt zou zijn genomen.
Conclusie
Volgens het hof is de makelaar niet aansprakelijk voor het nalaten X te informeren over het feit dat zijn woning een bedrijfsbestemming had. Voor X is dat een vervelende uitkomst, maar aangezien X zelf niet met feiten kon onderbouwen waarom de woning ten tijde van de taxatie in 2002 een lagere waarde had dan getaxeerd door de aansprakelijk gestelde makelaar, is mijn verwachting dat het mogelijke (in een aparte procedure vast te stellen) schadebedrag in hoogte beperkt zou zijn geweest.
Of X de woning uiteindelijk heeft verkocht en, zo ja, voor welke prijs, is niet bekend. Het ligt echter in de lijn der verwachtingen dat - mocht de woning verkocht zijn - de uiteindelijke verkoopprijs niet ver van de vraagprijs zal hebben afgelegen, althans dat de agrarische bedrijfsbestemming geen (groot) waardeverlagend effect heeft gehad. Een mogelijke pleister op de wond van het verliezen van deze procedure.
Heeft u ook een geschil met een makelaar, en wilt u weten of deze mogelijk een beroepsfout heeft gemaakt?
Kijk dan op onze nieuwe website: www.beroepsfout.nl.