Geen courtage of bemiddelingskosten voor consument-huurders of consumentkopers

Heel Radar kijkend Nederland weet het al1: de Hoge Raad heeft geoordeeld dat het rekenen van bemiddelingskosten of courtage (you name it) aan de consument-huurder of -koper niet mag, indien de bemiddelaar óók voor de verhuurder of verkoper optreedt.

In de wet is bepaald dat een lasthebber of bemiddelaar, zoals een makelaar, die zowel voor de verkoper/verhuurder als voor de koper/huurder optreedt, de bemiddelingskosten alléén in rekening mag brengen bij de verkoper/verhuurder. Deze regeling geldt overigens alleen als de koper/huurder een consument is.2 In de huidige wetgeving bestaat één uitzondering op deze regel: als het gaat om de huur of verhuur van kamers of etages (niet zelfstandige woonruimten), dan mogen de bemiddelingskosten wél bij de huurder in rekening worden gebracht.

Vrijwel iedereen in bemiddelend-Nederland is zich ervan bewust dat bij een dubbele opdracht géén dubbele bemiddelingskosten in rekening mogen worden gebracht. Maar sommige bemiddelaars veronderstellen ten onrechte dat ze mogen kiezen aan welke partij ze de bemiddelingskosten vragen. Zo wordt bijvoorbeeld gedacht dat de wet zou toestaan om eenzijdige courtage in rekening te brengen bij de consument-koper/huurder, als men maar geen loon bij de verkoper/verhuurder in rekening brengt. Deze handelwijze is echter in strijd met de wet.

Mede vanwege dit misverstand heeft de wetgever besloten de wet aan te passen en de onduidelijkheid op dit punt weg te nemen. Bovendien is in het gewijzigde wetsartikel de uitzonderingsregel voor de verhuur van kamers of etages geschrapt. Ook in dat geval kan bij een dubbele opdracht dus geen bemiddelingskosten meer worden gerekend aan de consument-huurder.3 Het wetsvoorstel is op 29 oktober 2015 door de Tweede Kamer aanvaard en zal naar verwachting op 17 november 2015 door de Eerste Kamer worden aangenomen.

Maar de praktijk kan soms niet wachten op wetsvoorstellen en heeft sneller antwoord nodig.

In het najaar van 2014 vroeg een huurder de door hem betaalde courtage terug van een bemiddelingsbureau voor huur en verhuur van woningen (Duinzigt). De consument-huurder had een woning via de website van het bemiddelingsbureau gevonden. De woning kon pas bekeken worden, nadat de huurder zich had ingeschreven bij het bemiddelingsbureau. De afspraak waaraan de huurder zich met het inschrijven verbond, was dat de huurder courtage moest betalen, indien een huurovereenkomst tot stand kwam. De huurovereenkomst kwam tot stand; de huurder betaalde de courtage aan het bemiddelingsbureau, maar vond dat achteraf onterecht. Het bemiddelingsbureau was uiteraard een andere mening toegedaan. Het geschil kwam tot een rechtszaak bij de kantonrechter.

De bemiddelaar verdedigde zich met het verweer dat het bemiddelingsbureau alleen optrad voor de huurder en niet ook voor de verhuurder. Met de verhuurder was alleen maar afgesproken dat zij kosteloos en vrijblijvend woningen op de website van het bemiddelingsbureau kon aanbieden.

De kantonrechter heeft aan de Hoge Raad opheldering gevraagd of hier sprake was van een tweezijdige bemiddeling of niet.

De Hoge Raad heeft recentelijk geantwoord dat al sprake is van bemiddeling voor de verhuurder als een bemiddelingsbureau met een verhuurder afspreekt dat de verhuurder vrijblijvend en kosteloos woningen mag plaatsen op de website van het bemiddelingsbureau.4 In dat geval kan het bemiddelingsbureau geen bemiddelingskosten, courtage of 'geef-het-beestje-maar-een-naam' in rekening brengen bij de huurder voor bemiddelingsdiensten.

Volgens de Hoge Raad treedt een bemiddelingsbureau echter niet op voor de verkoper/verhuurder van woonruimte als de website alleen als 'elektronisch prikbord' functioneert. Dat wil zeggen dat het bemiddelingsbureau de potentiële huurder en de verhuurder niet van elkaar afschermt en de partijen rechtstreeks en zonder tussenkomst van het bemiddelingsbureau met elkaar in contact kunnen treden om over totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

Bent u consument-huurder of -koper en heeft u een courtage betaald aan de bemiddelaar, terwijl de bemiddelaar ook optrad voor de verhuurder of verkoper, dan kunt u uw betaalde bemiddelingskosten tot vijf jaar na dato terugvragen aan de bemiddelaar. Voor bemiddelingsbureaus in huur en verhuur en/of koop en verkoop kan het geen kwaad de juridische houdbaarheid van de betalingsafspraken te laten toetsen.

1. http://www.radartv.nl/nieuws/archief/detail/article/hoge-raad-huurders-mogen-bemiddelingskosten-terugvragen/.
2. Art. 7:417 lid 4 en art. 7:427 BW.
3. Kamerstukken II 2014-2015, 34 207 , nr. 1 en 3.
4. Hoge Raad 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099.