De onderverhuurovereenkomst (Deel II: bedrijfsruimte)

Van onderverhuur is sprake als een huurder hetgeen hij huurt op zijn beurt weer geheel of gedeeltelijk in gebruik geeft aan een ander. De hoofdregel bij huurovereenkomsten is dat een huurder daartoe bevoegd is, tenzij hij weet dat de verhuurder daartegen zwaarwegende bezwaren heeft. Van deze hoofdregel kunnen partijen in de overeenkomst of in bijbehorende algemene voorwaarden afwijken. In de praktijk wordt ook van die hoofdregel afgeweken omdat een verhuurder graag de controle houdt over dit soort onderwerpen. In een vorig blog lichtte ik de situatie betreffende woonruimte toe. Dit keer komt onderverhuur bij bedrijfsruimte aan de orde.

Bedrijfsruimte
Wat in juridische zin heeft te gelden als bedrijfsruimte is beperkter dan wat men in de volksmond pleegt te bestempelen als bedrijfsruimte. In juridische zin wordt - kort gezegd - met bedrijfsruimte slechts bedoeld de bedrijfsruimte bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, horecabedrijf, ambachtsbedrijf, een afhaal- of besteldienst, of een ambachtsbedrijf, een en ander voor zover in het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is. Een kantoorruimte bestemd voor een bedrijf valt dus niet in deze categorie.

De categorie bedrijfsruimte wordt extra beschermd omdat zij volgens de wetgever voor hun inkomsten in sterke mate afhankelijk zijn van een klantenkring in de directe nabijheid van de locatie die wordt gehuurd en voorts in de regel meer investeren in de inrichting van de ruimte die wordt gehuurd.

De hoofdregel dat onderverhuur is toegestaan, is onverminderd van toepassing op bedrijfsruimten. De regel is echter van regelend recht, wat inhoudt dat partijen van deze hoofdregel kunnen afwijken; iets dat verhuurders ook nagenoeg altijd doen. Zelden zal een huurder van een bedrijfsruimte de bevoegdheid hebben naar eigen goeddunken de bedrijfsruimte weer onder te verhuren. Maar wat als de huurder - in strijd de bepalingen in de huurovereenkomst - toch besluit over te gaan tot onderverhuur?

Ontbinding en beëindiging
Als de hoofdhuurder de bedrijfsruimte onderverhuurt, ondanks een contractueel verbod op onderverhuur, kan de hoofdverhuurder (doorgaans de eigenaar van de bedrijfsruimte) meerdere acties ondernemen. In de eerste plaats kan de hoofdverhuurder vorderen dat de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en hoofdhuurder wordt ontbonden op grond van het feit dat de hoofdhuurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder zich zou moeten gedragen. Feitelijk is dan aan de zijde van de hoofdhuurder sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichting zich te gedragen als goed huurder. Een dergelijke tekortkoming kan dus leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming die ontbinding niet rechtvaardigt. Of een tekortkoming de ontbinding van een huurovereenkomst rechtvaardigt, is in sterke mate afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

In de tweede plaats kan de hoofdverhuurder vorderen dat de rechter de datum bepaalt waarop de huurovereenkomst eindigt en het tijdstip van ontruiming vaststelt. Een en ander eveneens op de grond dat de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen.

Tussen een vordering tot ontbinding enerzijds en een vordering tot beëindiging anderzijds, zitten nog wel enkele (procedurele) verschillen, waarop in dit blog verder niet wordt ingegaan.

Gevolgen
De hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst staan in juridische zin los van elkaar. De onderhuurovereenkomst eindigt dus in beginsel niet op hetzelfde moment dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt. Wel heeft het einde van de hoofdhuurovereenkomst doorgaans tot gevolg dat de onderverhuurder niet langer aan de onderhuurder het huurgenot van de bedrijfsruimte kan verschaffen. Immers, de hoofdverhuurder zal overgaan tot ontruiming van het gehuurde en hoeft zich niets aan te trekken van de daarin gevestigde onderhuurder.

Een onderhuurder kan daardoor schade lijden, bijvoorbeeld als gevolg van investeringen die door de onderhuurder zijn gedaan in de bedrijfsruimte. Die schade zal de onderhuurder kunnen verhalen op de onderverhuurder, nu die onderverhuurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting om aan de onderhuurder de bedrijfsruimte ter beschikking te stellen. Dat kan de onderverhuurder immers niet langer.

Op het voorgaande kent de wet in het geval van bedrijfsruimte één uitzondering. Ingeval de hoofdhuurovereenkomst eindigt op grond van een door de rechter toegekende beëindigingsvordering met vaststelling van de datum van ontruiming, eindigt de onderhuurovereenkomst eveneens op die datum. Daaruit volgt echter niet dat de onderverhuurder niet aansprakelijk kan zijn voor de door de onderhuurder geleden schade.

Zowel de hoofdhuurder die voornemens is een bedrijfsruimte onder te verhuren, als de potentiele onderhuurder, doen er verstandig aan zich voor het sluiten van een (onder)huurovereenkomst eerst ervan te vergewissen dat de belangen van alle partijen niet uiteenlopen. Dat kan een hoop narigheid besparen.