Licht aan de horizon voor de horecaondernemer

Zoals het een goed virus betaamt, slaat ook de corona-variant naar willekeur om zich heen. Sommigen worden ernstig getroffen, anderen een beetje en ten slotte zijn er de gelukkigen die direct noch indirect nadeel van het virus ondervinden. Onder de economisch ernstig getroffenen bevinden zich de talloze horecaondernemers die het vastgoed waarin de onderneming wordt geëxploiteerd huren. Zij hebben zich door de overheidsmaatregelen gedwongen gezien hun deuren te sluiten voor een lange periode. Huurlasten liepen door, terwijl de omzet kelderde. Moeten zij in de relatie tot de verhuurder op de blaren zitten? Of is het de verhuurder die (al dan niet gedeeltelijk) de pineut is?

Het antwoord op deze vragen valt om twee redenen niet zomaar te geven. De eerste reden is dat, zoals juristen tot vervelens toe blijven zeggen, het antwoord afhankelijk is van ‘de omstandigheden van het geval’. Een beetje flauw, maar helaas wel waar. De tweede reden is dat de gedachtenvorming over het onderwerp in de rechtspraak nog niet is uitgekristalliseerd. Maar wel zien we hier en daar al rechtspraak ‘oppoppen’ die huurders en verhuurders aanleiding kan (en in veel gevallen ook moet) geven om gezamenlijk een redelijk compromis te zoeken.

In de huurverhouding is vraag 1 of de lockdown moet worden beschouwd als een gebrek dat vermindering van huurgenot teweeg brengt. Het woord ‘gebrek’ klinkt wat eigenaardig in dit verband, maar uit de wetsgeschiedenis blijkt dat onvoorziene overheidsmaatregelen inderdaad zo’n gebrek kunnen opleveren. In een recent, in kort geding gewezen vonnis, heeft de Rotterdamse kantonrechter geoordeeld dat de van overheidswege verordonneerde lockdown in het voorliggende concrete geval inderdaad als een dergelijk gebrek moet worden gekwalificeerd. Het gebrek geeft de huurder het recht een vermindering van de huurprijs te vorderen die evenredig is met de mate van vermindering van huurgenot.

Vaak zie je echter dat het desbetreffende wetsartikel ten voordele van de verhuurder contractueel is uitgesloten. Dat mag op zich, maar ook in dat geval staat de huurder niet helemaal met lege handen. De huurder kan zich op het standpunt stellen dat de lockdown moet worden gekwalificeerd als een onvoorziene omstandigheid, een omstandigheid dus waarmee bij het aangaan van het contract geen rekening is gehouden. In het zojuist al genoemde kort geding vonnis laat de kantonrechter doorschemeren dat dit beroep op onvoorziene omstandigheden bepaald niet kansloos moet worden geacht. Een vergelijking wordt gemaakt met de situatie rond de kredietcrisis die in 2007 kwam te ontstaan en die de nodige economische sporen heeft getrokken in de daarop volgende jaren. Daarvan is destijds over het algemeen gezegd dat het daar - hoe ernstig ook - ging om een conjuncturele aangelegenheid, met als gevolg dat de omzetdalingen en andere nare consequenties bleven behoren tot het ‘normale’ ondernemersrisico. Bij het coronavirus gaat het om iets geheel anders. Een van buiten komende oorzaak (president Trump heeft destijds al laten weten dat het gaat om een ‘foreign virus’), die niets met een dalende of stijgende conjunctuur van doen heeft, noopt de overheid tot het uitvaardigen van zeer drastische maatregelen die bepaalde ondernemingen in het bijzonder raken. Dat kan dan tot de slotsom leiden dat van een huurder niet ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst kan worden verlangd. Sommige grote verhuurders van horecaruimtes hebben dat heel goed begrepen en handelen daar ook naar.

Over dit soort kwesties kan lang worden geprocedeerd. Maar verstandige contractspartijen gaan onder deze omstandigheden met elkaar in conclaaf in plaats van de confrontatie te zoeken, zoals de verhuurder in de zaak waarover de Rotterdamse kantonrechter oordeelde. Het bij het overleg te hanteren uitgangspunt is een verdeling van de economische pijn, tenzij bijzonderheden aanleiding vormen van dat uitgangspunt af te wijken.