Ook een aankoopmakelaar voorkomt niet altijd ellende
Ook als u een aankoopmakelaar inschakelt, bent u niet altijd gevrijwaard van problemen. Aankoopmakelaars zelf schieten namelijk ook wel eens tekort in de dienstverlening richting hun klanten. In een recente uitspraak van de Haarlemse kantonrechter komt een aankoopmakelaar aan bod die zijn zorgplicht richting de eigen klant schond, en daarom (een gedeelte van) de schade moet vergoeden.
Wat was er aan de hand?
Een mevrouw, laten we haar Leonie noemen, was op zoek naar een woning, en schakelde daartoe het bedrijf ZekerWonen als aankoopmakelaar in. Uit de bemiddelingsovereenkomst die tussen ZekerWonen en Leonie tot stand kwam, blijkt dat ZekerWonen een aantal taken op zich neemt:
- het beoordelen van de waarde van het pand of perceel;
- onderzoek naar juridische, fiscale, bouwkundige en andere aspecten;
- bezichtigingen verzorgen en begeleiden;
- adviseren en onderhandelen;
- adviseren over en opstellen van de koop- of huurovereenkomst”
Leonie heeft op 23 juli 2018 contact gehad met Peter, één van de makelaars van ZekerWonen, over een bepaalde woning die te koop stond voor € 299.000, en gevraagd of Peter een bezichtiging kon plannen. Peter heeft een afspraak gemaakt, waarna Leonie de woning zelf (zonder Peter erbij) heeft bezichtigd. Direct na de bezichtiging hebben Leonie en Peter contact gehad, en als gevolg daarvan heeft Peter diezelfde dag nog namens Leonie een bod van € 325.000 op de woning gedaan, zonder financieringsvoorbehoud of voorbehoud van bouwkundige keuring.
Zes dagen later is een koopovereenkomst tot stand gekomen, waarbij de verkopers de woning aan Leonie verkochten. In de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen, die als volgt luidt:
“Het is koper bekend dat het verkochte dateert uit 1985. De ouderdom van het verkochte brengt mee dat koper niet mag verwachten dat het verkochte (bijvoorbeeld technische installaties) aan de huidige maatstaven voldoet. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anders niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”
Na levering bleek de woning vervolgens diverse gebreken te hebben, die volgens een door Leonie ingeschakelde deskundige op korte termijn tot kosten zouden leiden van tussen de € 3.250 en € 4.950. Leonie heeft de verkopers aansprakelijk gesteld voor die gebreken, maar die hebben aansprakelijkheid afgewezen door op de ouderdomsclausule te wijzen. Leonie heeft vervolgens ZekerWonen aansprakelijk gesteld.
Terechte verwijten aan de aankoopmakelaar
De kantonrechter is duidelijk in zijn oordeel: Leonie mocht op basis van haar overeenkomst met ZekerWonen een stuk méér van de dienstverlening van Peter verwachten dan wat zij daadwerkelijk heeft gekregen. Peter wist, en daarmee wist ook ZekerWonen, dat het bod van € 325.000 dusdanig hoog was dat Leonie geen budget meer had om noodzakelijk onderhoud aan de woning uit te voeren. Peter was er verder mee bekend dat woningen van 35 jaar oud soms achterstallig onderhoud hebben. Zonder bouwkundige keuring te adviseren én zonder zelf de woning te bezoeken, kon Peter zich geen enkel beeld vormen over de vraag of er sprake was van achterstallig onderhoud. Peter wist al voor het tekenen van de koopovereenkomst dat de verkopers de ouderdomsclausule in de overeenkomst wilden hebben; een clausule die Leonie ernstig zou hinderen (en uiteindelijk ook daadwerkelijk heeft gehinderd) om later ontdekte gebreken op de verkopers te verhalen. Het verweer van ZekerWonen dat het waarschuwen voor de ouderdomsclausule “een standaardriedel” is, baat niet. Vanwege de gevolgen van de inhoud van die clausule had Peter (en had ZekerWonen) expliciet op de risico’s moeten wijzen; zeker nu ZekerWonen zelf in haar documentatie vermeldt dat zij ervoor zorgt dat afspraken in de koopovereenkomst voor de koper goed worden verwoord.
Welke schade moet de aankoopmakelaar vergoeden?
De kantonrechter maakt een vergelijking tussen hoe de situatie nu is, en hoe die zou zijn geweest als ZekerWonen niet tekort was geschoten in haar verplichtingen. Voor wat betreft de ouderdomsclausule oordeelt de kantonrechter dat Leonie niet voldoende heeft aangevoerd over hoe zij zou hebben gehandeld als zij wél op de risico’s was gewezen, en hoe dat tot een betere (vermogens)positie zou hebben geleid. Het was immers al van begin af aan duidelijk dat de verkopers de ouderdomsclausule in de overeenkomst wilden hebben. Leonie heeft volgens de rechtbank onvoldoende onderbouwd hoe zij die clausule uit de overeenkomst zou hebben kunnen krijgen.
Voor wat betreft het niet uitvoeren van een bezichtiging oordeelt de kantonrechter dat dat inderdaad tot schade heeft geleid. Leonie stelt dat een aantal gebreken direct zichtbaar was, en dat Peter bij eerdere bezichtigingen (bij andere woningen) steeds erg kritisch was op bouwkundige aspecten. Als gevolg daarvan had het dus voor de hand gelegen dat Peter een lagere aankoopprijs had kunnen bedingen, zeker omdat Leonie ook nog aanvoert dat zij later heeft gehoord dat de verkopers haar bod wel erg hoog vonden. Een bezoek van Peter aan de woning had dus volgens de kantonrechter waarschijnlijk invloed gehad op de uiteindelijke koopprijs. Op basis van de ingeschatte noodzakelijke kosten in de bandbreedte van € 3.250 tot € 4.950 veroordeelt de kantonrechter ZekerWonen tot betaling aan Leonie van een bedrag van € 3.250.