Speculatieve grondhandel: een kostbaar lot in de loterij
Met het verkopen van grond is natuurlijk niets mis, maar de laatste jaren is er veel te doen om een specifieke vorm van speculatieve grondhandel waarbij kopers ernstig gedupeerd worden. Handelaren benaderen met agressieve verkooptechnieken consumenten die geld over hebben. De handelaren verkopen stukken weiland voor bedragen ver boven de echte waarde. Het verhaal dat zij vertellen is dat de grond op korte termijn nog veel meer waard wordt omdat binnenkort de bestemming zal wijzigen naar woningbouw. Dat gebeurt alleen nooit. Bovendien betalen de kopers vaak zo veel geld voor de grond dat zij, zelfs als er wel een bestemmingswijziging zou komen, nog geen winst zouden maken.
Waarom is dit een bijzonder vonnis?
Meestal is het zo dat in een vonnis vrij kort staat opgeschreven welke partij om welke redenen gelijk krijgt. Dit vonnis is anders. De rechter oordeelt niet alleen over deze zaak, maar gaat uitgebreid in op het fenomeen grondhandel. De conclusie is: dit soort handel deugt gewoon niet. In juridische termen: het is een oneerlijke handelspraktijk.
De afgelopen jaren zijn er vaker procedures gevoerd tegen grondhandelaren en tegen de notarissen die hierbij betrokken waren. Meestal werd in die zaken geoordeeld in het nadeel van de kopers. De conclusie was dat zij zelf maar beter op hadden moeten letten bij de aankoop. Bovendien namen rechters aan dat de gekochte grond misschien toch ooit nog flink wat waard zou kunnen worden.
Het is voor het eerst dat de rechter nu duidelijk de belangen van gedupeerden van grondhandel voorop zet. Deze rechter omschrijft ook heel precies hoe het verkoopproces in zijn werk gaat: kopers worden eindeloos bestookt met telefoontjes en zij worden misleid.
De rechter ziet bovendien dat er inmiddels al jarenlang dit soort grond verkocht wordt. Dan moet je inmiddels ook kunnen vaststellen hoe vaak er succes is geweest en kopers er daadwerkelijk iets aan verdiend hebben. Dat is nooit of bijna nooit gebeurd. De conclusie is dan dus, zo zegt de rechter letterlijk, dat je eigenlijk een lot in de loterij koopt, met een heel kleine winstkans, maar dat is dus wel een heel duur lot (de grond kost tien- tot honderdduizenden euro’s).
Voorgeschiedenis
Dit vonnis is niet uit de lucht komen vallen. Het FD besteedde als eerst aandacht aan dubieuze grondhandel. Vervolgens heeft RTL Nieuws hier uitvoerig onderzoek naar gedaan en er herhaald over bericht. Naar aanleiding van de berichtgeving van RTL Nieuws heeft de Tweede Kamer onder meer een rondetafelgesprek georganiseerd over het fenomeen grondhandel. Wybenga|advocaten heeft in de Tweede Kamer het standpunt van gedupeerde kopers toegelicht.
Vervolgens heeft de regering duidelijk gemaakt dat deze “onfrisse handel natuurlijk niet deugt” en aangekondigd dat wordt gewerkt aan de juridische uitwerking van een verbod.
Wat zijn de gevolgen van deze uitspraak?
Verkopers van dit soort grond werken volgens een vast stramien. De rechter is duidelijk over wat er allemaal mis is met deze manier van werken. Grondhandelaren beweren dat ze uiterst zorgvuldige procedures toepassen om grond met potentie te selecteren, maar uit niets blijkt dat er werkelijk enig onderzoek is gedaan naar deze weilanden. Als je als verkoper kopers schriftelijk in de kleine lettertjes wijst op risico’s, maar ze tegelijkertijd vertelt dat het met die risico’s reuze meevalt, handel je niet eerlijk. Verkopers zouden veel duidelijker moeten melden dat kopers in feite een lot in de loterij kopen. Er zijn genoeg mensen te vinden die willen meedoen aan loterij, maar niet als een lot honderdduizend euro kost. Dit vonnis is daarom het begin van het einde van dit soort grondhandel.
De rechter is bovendien heel duidelijk over het feit dat het bij de koop van dit soort grond gaat om een belegging. Tot nu toe bleven dit soort transacties buiten AFM-toezicht, met het argument dat er alleen maar grond werd verkocht. Daarmee maakt de rechter korte metten. Er wordt niet ‘alleen maar grond’ verkocht, dit is een beleggingsproduct en dat mag alleen maar verkocht worden met een vergunning van de AFM. Geen enkele grondhandelaar heeft zo’n vergunning en die zullen ze ook niet krijgen.
Als gezegd werkt de regering aan wettelijke mogelijkheden om grondhandel te verbieden. Het duurt wel even voordat die wetten van kracht zijn. Dit vonnis heeft veel sneller effect. Kopers van grond kunnen met een beroep op dit vonnis niet automatisch hun transacties terugdraaien, maar zij kunnen daar wel aansluiting bij zoeken. Veel aankoopprocessen zijn precies zo verlopen als het geval in dit vonnis. Het gaat bijvoorbeeld om kopers die heel veel telefoontjes kregen, mondeling verhalen te horen kregen die sterk afweken van de waarschuwingen in de kleine lettertjes en brochures ontvingen met enthousiaste kreten over de veiligheid en stabiliteit van een belegging in grond. Wat bovendien in alle gevallen speelt is dat er beleggingsproducten werden verkocht zonder AFM-vergunning en zonder de duidelijke waarschuwing dat er nog (vrijwel) nooit succes behaald is.
Moeten kopers zelf niet beter opletten?
Natuurlijk hebben kopers ook zelf de verantwoordelijkheid om kritisch te zijn, maar niet iedereen is bestand gebleken tegen de druk en de mooie verhalen van de verkopers. De koper uit dit vonnis wás kritisch en had twijfels, maar de verkopers hebben hem 20 keer gebeld en zijn 4 keer bij hem thuis langsgeweest. Zij hebben hem uiteindelijk toch over weten te halen. Dat geldt voor veel mensen. De meeste kopers van dit soort grond zijn mensen die normaalgesproken juist kritisch en voorzichtig zijn.
Bert van Mieghem, advocaat bij Wybenga Advocaten, staat veel gedupeerden van grondhandel bij, e-mail: vanmieghem@wybenga-advocaten.nl, telefoon: 010 – 214 00 00.