Wijziging van de huurprijs
Dit blog is onderdeel van de serie ‘Huur & bedrijfsruimte’. Klik hier voor een algemene introductie en directe toegang tot de andere blogs uit deze serie.
Introductie
Als u een bedrijfsruimte huurt of verhuurt, spreekt u bij aanvang af wat de huurprijs wordt. Die wordt meestal afgestemd op prijzen van vergelijkbare panden in de buurt. Op de gebruikelijke indexering na geldt die huurprijs dan in principe voor de volledige duur van het contract. Wanneer de prijs na verloop van tijd niet meer overeenstemt met de werkelijke marktprijs, bijvoorbeeld doordat de buurt verandert, stijgende (huur)prijzen of juist een recessie, kan dat zowel voor de huurder als de verhuurder voor problemen zorgen. Als het niet lukt om er samen uit te komen, biedt de wet in bepaalde gevallen de mogelijkheid wijziging van de huurprijs te vorderen bij de rechter. In dit artikel leggen wij uit wanneer u de rechter kunt vragen de huurprijs te wijzigen, hoe u zo’n procedure aanpakt en of het zin heeft huurprijswijziging te vorderen.
I. Wanneer kan wijziging van de huurprijs door de rechter plaatsvinden?
290-bedrijfsruimte
Als u een zogenaamde ‘290-bedrijfsruimte’ huurt, kunt u de huurprijs laten toetsen door de kantonrechter (artikel 7:303 BW).
Wat het verschil is tussen een ‘290-bedrijfsruimte’ en ‘overige bedrijfsruimte’ leest u in dit blog.
Bepaalde tijd
Bij een overeenkomst voor een bepaalde duur kan een dergelijke huurprijswijziging alleen gevorderd worden na afloop van de overeengekomen duur. Zowel huurders als verhuurders kunnen van deze mogelijkheid gebruik maken.
Bijvoorbeeld
Als tussen partijen een huurtermijn is overeengekomen van twee jaar kan de huurprijs na verloop van twee jaar op vordering van een van de partijen door de rechter worden gewijzigd.
Is in de overeenkomst een huurperiode van vijf jaar overeengekomen die met vijf jaar wordt verlengd? Dan kan de huurprijs na afloop van de eerste vijf jaar door de rechter worden gewijzigd.
De huurovereenkomst die is aangegaan voor een periode van zeven jaar wordt volgens de wet (artikel 7:292 BW) van rechtswege verlengd met een termijn van drie jaar. De huurprijs kan na verloop van zeven jaar door de rechter worden gewijzigd.
Let op: is tijdens de eerste huurperiode al een afzonderlijke afspraak gemaakt over de huurprijs in de opvolgende huurperiode, dan is een nadere rechterlijke vaststelling van de huurprijs na afloop van de eerste periode niet zomaar mogelijk.
Overige gevallen
In alle overige gevallen, waaronder de huurovereenkomst voor onbepaalde duur, kan één keer in de vijf jaar nadat de laatst vastgestelde huurprijs is ingegaan of de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd, een procedure bij de rechter worden gestart om de huurprijs te wijzigen.
Bijvoorbeeld
Een huurprijs bij een huurovereenkomst voor meer dan twee, maar minder dan vijf jaar kan eens per vijf jaar worden gewijzigd door de rechter.
De huurovereenkomst van een bepaalde duur van zeven jaar die van rechtswege is verlengd met drie jaar, kan pas opnieuw worden gewijzigd na afloop van een nieuwe periode van vijf jaar; dus twaalf jaar na het moment waarop de huurovereenkomst werd aangegaan.
Bij een huurovereenkomst van onbepaalde tijd kan, wanneer partijen tussentijds een onderlinge afspraak over de huurprijs hebben gemaakt, pas huurprijswijziging bij de rechter worden gevorderd na verloop van vijf jaar na de tussen partijen gemaakte huurprijsafspraak.
In alle bovenstaande gevallen geldt dat de gewijzigde prijs pas geldt vanaf de nieuwe huurperiode, tenzij partijen daarover een andere afspraak hebben gemaakt.
Overige bedrijfsruimte
Voor een 230a-bedrijfsruimte (ook wel ‘overige bedrijfsruimte’) kent de wet geen aparte mogelijkheid om de huurprijs aan de rechter voor te leggen. Huurder en verhuurder zijn dan in principe gebonden aan de afspraken zoals die in het huurcontract zijn vastgelegd. Wel kunnen er andere redenen zijn om de prijs aan te passen. De huurder kan bijvoorbeeld tijdelijk om huurprijsverlaging vragen als het gehuurde een gebrek heeft en de verhuurder kan een prijsverhoging vorderen als er verbeteringen in het gehuurde pand zijn aangebracht.
Bij het sluiten van een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte is het daarom slim om na te denken over het vastleggen van een contractuele mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds te wijzigen. Bijvoorbeeld door middel van een wijzigingsbeding dat voorziet in praktische afspraken over wanneer de prijs kan worden gewijzigd en hoe zo’n huurprijswijziging moet worden ingestoken.
II. Hoe moet een huurprijswijzigingsprocedure worden aangepakt?
Een huurprijswijzigingsvordering bij de rechter moet vergezeld gaan van een deskundigenadvies over de nader vast te stellen huurprijs (artikel 7:304 BW). Dat kan een advies zijn van bijvoorbeeld een taxateur of makelaar. Gebruikelijk is ook om twee of meer deskundigen te benaderen en uit te gaan van de gemiddelde uitkomst van dat advies. Als partijen het onderling niet eens kunnen worden, kan de rechter op verzoek van één of beide partijen een deskundige benoemen.
Contractuele huurprijswijziging
Let op, maakt u gebruik van het ROZ-model voor winkelruimte en andere 7:290 BW bedrijfsruimte? Dit bevat een contractuele regeling voor aanpassing van de huurprijs.
Sinds januari 2023 is het ROZ-model aangepast. Het oude model bevatte de bepaling voor het benoemen van deskundigen bij een wijziging van de huurprijs op initiatief van huurder of verhuurder. In het nieuwe model is deze regeling komen te vervallen. Het nieuwe model gaat uit van een basishuur plus een omzet-gerelateerde huur die jaarlijks wordt aangepast.
Omdat deze contractuele wijziging afwijkt van de wettelijke mogelijkheid voor huurprijswijziging, is een beding dat in het nadeel van de huurder is, op verzoek van de huurder vernietigbaar (artikel 7:291 BW).
III. Slot: Heeft het zin wijziging van de huurprijs bij de rechter te vragen?
Een rechter zal bij zijn oordeel toetsen of de geldende huurprijs inderdaad ongebruikelijk is. De rechter let daarbij op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Omdat de rechter zelf geen deskundige is op dat gebied zal hij of zij in de regel aansluiten bij het deskundigenadvies over de hoogte van de huurprijs.
Een procedure bij de kantonrechter kost tijd en geld. Het is daarom verstandig eerst zelf goed onderzoek te (laten) doen of een vordering voor aanpassing van de prijs zin heeft. Als de huurprijs inderdaad afwijkend is ten opzichte van vergelijkbare bedrijfsruimte in de buurt, bespreek dit dan met de huurder of verhuurder en bekijk of u er samen uit kunt komen.
Pas als door een deskundige is vastgesteld dat de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, én de andere partij hieraan na onderling overleg geen gehoor geeft, kan het zinvol zijn de huurprijswijziging aan de rechter voor te leggen.