Pas op met het afgeven van de sleutel van je huurwoning

In november 2018 boog het Gerechtshof te Amsterdam zich over de vraag of het huurcontract van een huurder ontbonden mag worden. Wat is er aan de hand?

In juli 2016 kreeg de verhuurder de melding dat er regelmatig vreemden in de huurwoning verblijven. Deze meldingen worden steeds weer herhaald. Op een gegeven moment besluit de verhuurder zelf poolshoogte te gaan nemen. De verhuurder treft dan twee Franse dames aan, die verklaren te huren via Airbnb. Dat mag niet volgens de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is namelijk bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden bewoond door de huurder en de leden van zijn gezin.

Eind september sommeert de verhuurder de huurder dan ook de huurovereenkomst op te zeggen. Dit doet zij niet. Daarop vordert de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Daarnaast vordert de verhuurder betaling van een contractuele boete van € 4.500,00.

Ik was het niet!
De huurder stelt dat zij het gehuurde niet via Airbnb heeft verhuurd en daar ook geen toestemming voor heeft gegeven. Zij ontdekte pas toen zij terugkwam van vakantie dat er twee Franse dames in haar woning verbleven. De sleutels van haar woning lagen bij de vriendin die op haar woning zou passen. Zij zou de planten water geven en de post en de woning in de gaten houden.

De huurder heeft daarnaast ook een goede verklaring voor het bordje met de tekst “no smoking please/nicht rauchen bitte” en het briefje op de deur met de tekst “stay calm, please don’t slam the door”. Bij de rechtbank stelt de huurder dat deze bordjes er hingen voor haar visite. Zij wilde immers niet dat er binnen gerookt werd. Daarnaast hadden de bordjes voor haar een decoratieve waarde. Later in de procedure blijkt dat bordjes er hingen voor de werklui die in het gehuurde diverse werkzaamheden hadden uitgevoerd. Deze bordjes zijn er uit gemakzucht blijven hangen.

Bovendien verbleven de Franse dames maar twee nachten in haar woning. Deze korte verblijfsduur rechtvaardigt de ontbinding van het huurcontract niet, aldus de huurder. Daarnaast stelt de huurder dat de huurovereenkomst niet zomaar ontbonden mag worden nu ook haar minderjarige zoon de woning dan zal moeten verlaten.

Oordeel gerechtshof
De huurder is in beginsel aansprakelijk voor de gedragingen van haar vriendin (aan wie zij de sleutels had verstrekt). Beslissend is of de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen. De rechter houdt hierbij rekening met alle omstandigheden van het geval. Het gerechtshof oordeelt dat niet volstaat dat de huurder goede intenties had bij verstrekken van de sleutel aan haar vriendin. Gelet op de risico’s die het verstrekken van een sleutel aan derden kan meebrengen, had de huurder op zijn minst moeten nagaan of de sleutel bij die derde wel in goede handen was. Dat de huurder verklaart dat de vriendin bij haar in de buurt woonde, zij haar al geruime tijd kende en dat zij bevriend met haar was en haar vertrouwde is hiervoor onvoldoende. Daar komt bij dat huurder in de verschillende stadia van de procedure andere verklaringen heeft afgelegd over (de intensiteit van) de relatie met de vriendin.

Het gerechtshof ziet de omstandigheid dat de minderjarige zoon van de huurder ook op straat komt te staan bij ontruiming van de woning niet als zodanig klemmend dat dat belang zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder bij ontbinding van de huurovereenkomst. Het gerechtshof oordeelt dan ook dat het huurcontract ontbonden en de woning ontruimd mag worden.

De verhuurder heeft de huurder daarnaast een contractuele boete opgelegd van € 4.500,00. Het hof ziet reden deze boete te matigen tot nihil, dit omdat niet vast is komen te staan of de huurder in financiële zin heeft geprofiteerd van de verhuur. De huurder is door de ontruiming al zwaar genoeg getroffen.

Conclusie
Wanneer je een woning huurt en op vakantie gaat, moet je oppassen met het afgeven van je huissleutels. Als de woning wordt verhuurd door degene aan wie je de sleutels hebt afgegeven, kan het zo zijn dat jij de gevolgen daarvan moet dragen. In het huurcontract moet dan wel geregeld zijn dat de woning niet verhuurd mag worden aan derden. Wanneer je je woning toch graag wilt verhuren, kun je toestemming vragen aan de verhuurder.

Wanneer verhuren aan derden contractueel niet mogelijk is, en de verhuurder ook geen toestemming geeft, moet je oppassen. Ga je op vakantie en hebben je planten water nodig? Bedenk dan goed wie je je sleutel geeft en maak duidelijke afspraken. Het verhuren van je huurwoning aan derden kan immers verstrekkende gevolgen hebben.