‘Warme grond’ gekocht, maar het blijft landbouwgrond. Wat nu?

De afgelopen jaren is op steeds grotere schaal gehandeld in landbouwgrond waarvan door de verkoper gesuggereerd wordt dat deze door een bestemmingswijziging (naar bouwgrond) in waarde zal stijgen. Zogenaamde 'warme grond'. In de praktijk blijft de waardestijging uit.

Is grondhandel altijd foute boel?

Met de handel in ‘warme grond’ is op zichzelf niets mis. Het probleem is dat er op heel grote schaal grond verkocht is die helemaal niet ‘warm’ is, maar juist geen enkele potentie heeft.  Grondhandelaren kopen grote percelen landbouwgrond van boeren. Vervolgens worden deze percelen kadastraal opgeknipt in kleinere stukken. Deze kavels worden telefonisch aangeboden aan consumenten. Handige verkopers suggereren dat de grond door de bijzondere ligging enorme potentie heeft om binnen een paar jaar een bestemmingswijziging te ondergaan. De grond zou dan in één klap veel meer waard worden. Geïnteresseerden krijgen een brochure (‘propositie’) over het stuk grond met daarin allerlei artikelen over woningbouw in de regio en berichten waaruit blijkt dat het gebied sterk in ontwikkeling is. In werkelijkheid is vaak sprake van een krimpregio waarin helemaal geen behoefte is aan woningbouw. De percelen lijken op de kaart soms wel een strategische ligging te hebben, maar zijn dan in werkelijkheid bijvoorbeeld gelegen aan de overkant van een weg. Zulke percelen komen in de praktijk niet in beeld voor een bestemmingswijziging.

Het Financieele Dagblad bracht in 2019 de omvang van deze handel in kaart. Particuliere beleggers hebben bijna € 700 miljoen gestoken in speculatie met kleine stukken landbouwgrond. Uit het FD-onderzoek blijkt dat er nog nooit een dergelijk kavel tot ontwikkeling is gekomen.

Heb ik destijds te veel betaald?

Landbouwgrond kost in Nederland een paar euro per vierkante meter (denk aan € 4 tot € 7). Grond voor bosbouw en natuurgebied is nog wat goedkoper. Zogenaamde ‘warme grond’ werd aan beleggers verkocht voor tientallen, soms zelfs honderden euro’s per vierkante meter. Dat is een veel te hoge prijs als de grond in werkelijkheid geen bijzondere potentie of strategische ligging heeft. Het is bovendien een veel te hoge prijs als u bedenkt dat de grond vaak nog de dag vóór de verkoop aan u geleverd werd aan de verkoper voor een paar euro per vierkante meter. Of dat zo was, kunt u terugvinden in het kadaster.

Ook als de grond wél potentie zou hebben, is een prijs van vele tientallen euro’s per vierkante meter vaak te hoog. Het is wel waar dat bouwgrond aanzienlijk duurder is dan landbouwgrond, maar de echt hoge prijzen  voor de grond worden pas betaald nadat de wegen, riolen en elektriciteit zijn aangelegd.

Waarom wordt mijn kavel niet ontwikkeld?

Omdat grondhandelaren grote percelen landbouwgrond hebben opgekocht zonder enig reëel perspectief op een bestemmingswijziging. De kavels zijn gelegen in buitengebieden van Nederland waar helemaal geen behoefte bestaat aan meer woningbouw of industriegebied. Kijk nog eens kritisch naar de teksten waarmee de kavel werd aangeprezen. Die teksten zijn enthousiast, maar betekenisloos en voor alle kavels gelijk. 

Wat zegt de gemeente?

Als u belt met de gemeente waarin uw ‘warme grond’ gelegen is, weet de gemeente waarschijnlijk meteen waar het om gaat als u de naam van het gebied noemt. Volgens grondhandelaren moet u niet geloven wat de gemeente daarover zegt, omdat de gemeente zelf een belang zou hebben bij de ontwikkeling van de grond. Vaak kan de gemeente u echter precies vertellen dat het inwoneraantal van het dorp alleen maar afneemt, er beslist geen behoefte is aan meer woningen en de helft van het lokale bedrijventerrein al leeg staat.  

Wat zegt Google?

Zoek eens op de naam van de gemeente waarin uw grond ligt in combinatie met ‘kavel’ of ‘grondhandel’, dan ziet u vaak al hoe het ervoor staat. In het geval van de grond in het Friese Burgum leest u dan bijvoorbeeld dat de heer Cornet middels diverse vennootschappen waardeloze grond verkocht waarbij hij de prijs verdertigvoudigde:

Kan ik mijn grond nog verkopen op een soort marktplaats voor kavels?

Er bestaan allerlei (online) initiatieven om grondkavels te verkopen, maar de vraag is of er op die manier daadwerkelijk veel verkocht wordt. Wees in ieder geval voorzichtig met bemiddelaars die op voorhand betaald willen krijgen voor hun inspanningen.

Kan ik de verkoper aanspreken?

Ja, dat kan. Denkbaar is dat u gedwaald hebt omdat u bij de koop – door toedoen van de verkoper – een verkeerd beeld had van belangrijke elementen zoals de potentie en de eigenschappen van de kavel en de kansen en risico’s van uw investering. Als u had geweten hoe het werkelijk zat, was u de transactie misschien niet aangegaan. Een overeenkomst die tot stand kwam onder invloed van dwaling, kan in juridische zin ‘vernietigd’ worden. Het praktische gevolg daarvan is, dat u uw geld terugkrijgt en de verkoper de grond.

De rechtspraak in zaken tegen grondhandelaren is wisselend. In sommige gevallen worden vorderingen afgewezen en in andere toegewezen.

Bestaat de verkoper nog?

Het is niet helemaal toevallig dat veel verkopers van grond inmiddels failliet zijn (SV Projecten B.V.), ontbonden zijn (Grondgedachte Beheer B.V., M&L Projectontwikkeling B.V., Investerra B.V.) of hun activiteiten hebben stilgelegd (Groza).

Als de verkoper niet meer bestaat, kunt u daar niet meer terecht met uw vordering. Soms is het dan nog wel mogelijk om de notaris aan te spreken.

Pas op, sommige handelaren veranderen iedere paar jaar van naam, terwijl de vennootschap dezelfde blijft en blijft bestaan. Deze bv’s kunt u nog gewoon aanspreken of in een procedure betrekken.

Kan ik de notaris aanspreken voor vergoeding van mijn schade?

Ja, dat kan. Opvallend is dat een relatief klein clubje notarissen zich bezighield (en soms nog houdt) met de handel in warme grond. Het gaat om kleine kantoren die mogelijk afhankelijk zijn geworden van de grondhandelaren.

Als de notaris zijn werk niet goed gedaan heeft waardoor u schade hebt geleden, moet de notaris die schade vergoeden. Het voordeel van het aanspreken van notarissen is dat zij, anders dan veel grondhandelaren, nog wel bestaan en bovendien verplicht verzekerd zijn voor aansprakelijkheid. 

De werkwijze van grondhandelaren was er vaak op gericht dat u zo snel mogelijk de koopovereenkomst tekende en ook de levering bij de notaris zo snel mogelijk plaatsvond. Het is de taak van de notaris om de betrokken partijen behoorlijk voor te lichten. Dat gaat lastig als de notaris u niet ziet of spreekt en de hele transactie schriftelijk wordt afgewikkeld. Het is ook de taak van de notaris om in te grijpen als hij ziet dat er onder zijn neus ABC-transacties plaatsvinden waarbij de grond enorme prijssprongen maakt. In veel gevallen heeft de notaris niet ingegrepen en alleen maar klakkeloos de wensen van de grondhandelaar uitgevoerd. De tuchtrechter is daarover buitengewoon kritisch, zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Kamer voor het Notariaat in Amsterdam van 1 oktober 2020: “De gedragingen van de notaris zijn dermate tuchtrechtelijk verwijtbaar dat zij een zware maatregel rechtvaardigen. De notaris heeft actief medewerking verleend aan een praktijk die zich laat kenschetsen als ‘windhandel’ en waarbij hij tenminste moet hebben beseft dat onwetende particulieren hierbij ernstig benadeeld konden worden.”

In een vergelijkbaar geval werd een notaris uit het ambt gezet.

Als vast komt te staan dat de notaris op zo’n manier voorbijgegaan is aan uw belangen, dient hij uw schade te vergoeden.

Is er toch nog een kans dat de grond ontwikkeld wordt?

Het FD stelde in 2019 vast dat van de percelen die op de bovenbeschreven manier verkocht werden, nog geen enkel kavel van bestemming gewijzigd is. Het is niet uit te sluiten dat er ooit een keer een kavel ontwikkeld wordt. Over 100 jaar ziet Nederland er ongetwijfeld anders uit dan nu. Projectontwikkelaars zullen echter niet heel snel kiezen voor de ontwikkeling van verkavelde stukken grond. Die percelen zijn in handen van een relatief groot aantal (erfgenamen) van beleggers die veel te veel geld betaalden voor hun stukjes grond en dus ook hoge bedragen voor ogen hebben bij verkoop. Een lobby of coördinatie om tot verkoop te komen ontbreekt. Het is voor een projectontwikkelaar veel aantrekkelijker om in zo’n gebied één stuk grond van één boer te kopen.   

Bestuursvoorzitter Walter de Boer van Nederlands grootste projectontwikkelaar BPD verwoordde het in het Financieele Dagblad van 15 april 2019 als volgt: “Ook al komt er een bestemmingsplan voor woningbouw, dan nog is het onmogelijk er te bouwen. Deze grondspeculatie is een rampzalig verschijnsel. Vooral ook voor de kopers van de grondsnippers. Hier worden particulieren besodemieterd.”

Juist als gevolg van de versnippering zijn de percelen dus minder aantrekkelijk dan andere percelen. De grond is in praktische zin niet ontwikkelbaar. Dat leidt intussen ook tot maatschappelijke schade.

Ben ik niet te laat?

Op het moment dat u denkt dat het mis is, moet u in actie komen. Veel kopers van grond hebben jarenlang niet vermoed dat er iets niet in de haak zou zijn. De bedoeling was ten slotte ook dat de grond pas na een paar jaar van bestemming zou wijzigen. Dat er de eerste jaren niets gebeurde, was dus niet gek.

Een vordering tegen de verkoper op grond van dwaling moet u instellen binnen drie jaar nadat u ontdekt hebt dat u gedwaald hebt. Dat kan bijvoorbeeld zijn naar aanleiding van publicaties in de pers.

Een tuchtrechtelijke klacht tegen de notaris moet u ook indienen binnen drie jaar nadat u bekend bent geworden met het feit dat de notaris zijn werk niet goed gedaan heeft.

Contact?

Bert van Mieghem, advocaat bij Wybenga Advocaten, adviseert kopers van ‘warme grond’  over de mogelijkheden om hun schade vergoed te krijgen.