Schade binnen VvE's: wie is waarvoor verantwoordelijk?
Bij schade binnen een appartementencomplex is niet altijd duidelijk wie hiervoor opdraait. Als het gaat om schade aan een gemeenschappelijk deel of een gemeenschappelijke zaak van het complex dan is over het algemeen de Vereniging van Eigenaars (VvE) hiervoor verantwoordelijk. Dit bepaalt de splitsingsakte. Maar welke gedeelten en zaken van het complex zijn precies aan te merken als gemeenschappelijk? En is de VvE aansprakelijk als zij aan een derde opdracht geeft de schade te herstellen, deze derde hierbij fouten maakt en een appartementseigenaar daardoor schade lijdt? In een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 3 maart 2021 komen deze onderwerpen aan de orde.
Een schets van de feiten
Stitswerd Vastgoed B.V. ('Stitswerd') is eigenaar van een aantal bedrijfsruimten die zich bevinden in de plint van een appartementencomplex. Boven de bedrijfsruimten zijn een parkeergarage en woningen gevestigd. Stitswerd verhuurt de bedrijfsruimten aan verschillende ondernemers.
In december 2018 vindt een brand plaats in een van de bedrijfsruimten van Stitswerd. Hierbij ontstaat schade aan verschillende onderdelen van het complex. De VvE van het complex geeft aannemingsbedrijf KBR opdracht de schade te herstellen.
Ten tijde van de oplevering van de bedrijfsruimten door KBR blijkt echter dat de nieuw aangebrachte isolatieplaten aan de plafonds van de bedrijfsruimten niet voldoen aan de brandveiligheidseisen van de gemeente. Totdat dit verholpen is, kunnen de huurders van Stitswerd hun ondernemingen niet openen. Voor de vervanging van de isolatieplaten moeten daarnaast verbouwingswerkzaamheden van de huurders gedeeltelijk ongedaan worden gemaakt. Als klap op de vuurpijl legt de gemeente aan Stitswerd een last onder dwangsom op in verband met het niet voldoen aan de brandveiligheidseisen.
Stitswerd stelt de VvE aansprakelijk voor alle nadelige gevolgen die (zijn) ontstaan door het aanbrengen van brandonveilige isolatiebeplating aan de bedrijfsruimten en zij vordert direct herstel van de gemaakte fout. De VvE wijst de aansprakelijkheid af maar zegt de herstelmogelijkheden te onderzoeken. Vervolgens geeft Stitswerd een eigen aannemer opdracht de isolatieplaten te vervangen. In de procedure bij de rechtbank vordert Stitswerd vergoeding van de vervangingskosten van het isolatiemateriaal, de gederfde huur en vergoeding van overige schade die verband houdt met de werkzaamheden aan de bedrijfsruimten.
VvE aansprakelijk voor fout aannemer?
De eerste vraag die voorligt bij de rechtbank is of de VvE aansprakelijk is voor een fout van KBR (die een brandveilig plafond zou hebben vervangen door een brandonveilig plafond) op grond van artikel 6:171 BW. Dit wetsartikel regelt de aansprakelijkheid van de opdrachtgever (de VvE) voor fouten van niet-ondergeschikten (KBR). De opdrachtgever is hiervoor aansprakelijk als de niet-ondergeschikte werkzaamheden uitvoert "ter uitoefening van het bedrijf" van de opdrachtgever. De VvE stelt dat zij geen professioneel beheerder is van het appartementencomplex, maar slechts een vereniging van eigenaars. Omdat Stitswerd niet heeft onderbouwd waarom dit anders is, oordeelt de rechtbank dat artikel 6:171 BW niet van toepassing is.
Isolatieplaten 'gemeenschappelijk'?
Stitswerd meent daarnaast dat de VvE ervoor had moeten zorgen dat de isolatieplaten die KBR na de brand heeft geplaatst, voldoen aan de brandveiligheidseisen. De isolatieplaten behoren volgens Stitswerd namelijk tot het gemeenschappelijk deel van het appartementencomplex, waarvoor de VvE op grond van de splitsingsakte verantwoordelijk is.
Of de plafondplaten gemeenschappelijk zijn, hangt volgens de rechtbank in de eerste plaats af van de bepalingen in (het reglement van) de splitsingsakte en de uitleg die aan die bepalingen moet worden gegeven. Hierbij overweegt de rechtbank:
"Bij de uitleg van (een begrip in) een akte van splitsing komt het aan op de tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte."
In de splitsingsakte is opgenomen dat alles dat tot de bouwkundige constructie behoort gemeenschappelijk is. De rechtbank komt tot de conclusie dat de plafondplaten niet behoren tot de bouwkundige constructie, en ook niet door natrekking bestanddeel zijn geworden van de (beton)constructie waaruit het gebouw bestaat. De overwegingen zijn als volgt:
De rechtbank stelt vast dat de plafondplaten die KBR heeft vervangen, pas ná de oplevering van het appartementencomplex in 2011 zijn aangebracht. De plafondplaten vormden bij de oplevering dus geen onderdeel van het gebouw. De plafondplaten waren daarnaast vóór de brand ook al niet brandwerend.
De plafondplaten kunnen ook niet gerekend worden tot de bovenliggende vloer. Bij de oplevering bestond namelijk ook al een vloer waaronder geen plafondplaten waren aangebracht.
De rechtbank ziet geen parallel met het feit dat een afwerklaag voor balkons (om het beton te beschermen tegen weerelementen) geldt als bescherming van de constructie en daarmee als gemeenschappelijk wordt aangeduid.
Dat (losse objecten van) brandalarm en brandbestrijdingsinstallaties specifiek zijn aangemerkt als gemeenschappelijk voor zover niet dienstbaar aan een privégedeelte, betekent niet dat een brandwerende isolatielaag ook gemeenschappelijk is.
De opsomming in de splitsingsakte van zaken die niet gemeenschappelijk zijn, bevat niet de brandwerende isolatielaag, maar daaruit kan niet worden afgeleid dat de brandwerende isolatielaag wél gemeenschappelijk is. De opsomming is namelijk niet uitputtend.
Andere grond voor aansprakelijkheid VvE?
Nu de plafondplaten onder de verantwoordelijkheid van Stitswerd vallen, is de vervolgvraag of de VvE dan inbreuk heeft gemaakt op het eigendomsrecht van Stitswerd door eigenhandig opdracht te geven tot het plaatsen van plafondplaten die niet voldoen aan de brandveiligheidsvoorschriften. De rechtbank oordeelt van niet. Ook zonder de werkzaamheden van KBR voldeed het plafond niet aan de brandveiligheidseisen. Er is geen causaal verband tussen de door Stitswerd geleden schade staat en de herstelwerkzaamheden van KBR.
Ten slotte is de VvE volgens de rechtbank ook niet tekortgeschoten als zaakwaarnemer. Zoals al gemotiveerd, rust op de VvE geen plicht om te zorgen voor brandwerende plafondplaten. Dit is de taak van Stitswerd als appartementseigenaar. De VvE heeft haar taak als zaakwaarnemer dus niet onbehoorlijk uitgevoerd.
Tot slot
Bij schade binnen een appartementencomplex is het van belang goed te onderzoeken wie deze schade moet herstellen. Bij voorkeur vóórdat de schade wordt hersteld, zodat geen vervelende discussies ontstaan over de wijze en kosten van herstel. De splitsingsakte beschrijft vaak niet uw specifieke schadegeval, maar biedt wel handvatten. Loopt u tegen dit soort, of andere vraagstukken aan binnen uw VvE? Ik denk graag met u mee over een oplossing.