Ook verkopers drie dagen bedenktijd bij verkoop huis?
De wettelijke bedenktermijn van artikel 7:2 lid 2 BW
Op grond van artikel 7:2 lid 2 BW heeft een koper van een woning gedurende drie dagen na het tekenen van de koopovereenkomst het recht deze overeenkomst zonder opgave van redenen te ontbinden. Voor een verkoper geldt deze wettelijke bedenktijd niet. Wel kunnen partijen een dergelijke bedenktijd afspreken, zo blijkt ook uit een zaak die inmiddels bij de Hoge Raad ligt. Of de verkoper hier altijd een beroep op kan doen, is echter de vraag.
Wat speelde er?
Verkopers lieten in de koopovereenkomst opnemen dat ook voor hen na het tekenen van de koopovereenkomst een bedenktermijn van drie dagen gold. Kopers gingen met deze bedenktermijn akkoord. Op 23 oktober 2017 werd de koopovereenkomst getekend. Op de tweede dag van de bedenktermijn, maakten de verkopers gebruik van deze wettelijke bedenktermijn. De overeenkomst werd ontbonden. Later bleek dat de verkopers een beroep op deze wettelijke bedenktermijn hadden gedaan omdat zij een hoger bod hadden ontvangen.
Kopers hebben er achteraf spijt van dat zij akkoord zijn gegaan met opname van deze clausule in de koopovereenkomst, en stellen dat de verkopers zich helemaal niet op deze clausule hadden mogen beroepen. Kopers vorderen daarom betaling van de in de koopovereenkomst opgenomen boete. Niet alleen de rechtbank, maar ook het hof en de Hoge Raad buigen zich over de vraag of verkopers een beroep mochten doen op deze bedenktermijn.
Wat vinden de rechtbank en het hof?
De rechtbank wijst de vordering van de kopers af. Hoewel de rechtbank vraagtekens plaatst bij de vraag of het wel fatsoenlijk is om na het tekenen van een koopovereenkomst met een andere partij verder te onderhandelen over de verkoop van dezelfde woning, de initiële overeenkomst te ontbinden en vervolgens met die andere partij in zee te gaan, staat hieraan naar het oordeel van de rechtbank juridisch gezien niets in de weg. Partijen hebben die mogelijkheid tenslotte zelf gecreëerd.
In beroep krijgen de kopers wel gelijk. Volgens het hof hebben verkopers de door hen bedongen bedenktijd misbruikt (artikel 3:13 BW). Afgesproken was dat deze bedenktijd in de koopovereenkomst opgenomen zou worden zodat ook de verkopers gebruik konden maken van dezelfde wettelijke bedenktijd als die waar alleen kopers recht op hebben op grond van artikel 7:2 lid 2 BW. De verkopers wilden namelijk niet dat de kopers in een betere positie zouden verkeren dan zij.
Beoordeeld moest dus worden of deze bedenktijd in een vergelijkbare situatie ingeroepen zou kunnen worden door kopers. Om dit te kunnen beoordelen werd een vergelijking gemaakt met de wettelijke bedenktijd van artikel 7:2 lid 2 BW. De bedoeling van opname van deze wettelijke bedenktijd was - zo blijkt uit de wetsgeschiedenis - gelegen in bescherming tegen ondoordachte, impulsieve beslissingen. Op grond van de wetsgeschiedenis bij dit artikel mag de koper de wettelijke bedenktijd niet gebruiken om een definitieve keuze te maken uit verschillende door hem gekochte woningen. De belangen van de verkopers zouden daardoor volgens de wetgever onevenredig worden geschaad. Gelet op artikel 3:13 BW zou dit misbruik van bevoegdheid opleveren.
Het hof trekt hier vervolgens een parallel met de verkopers. Die gebruikten de contractuele bedenktijd in dit geval om een keuze te maken uit verschillende kopers. Nu de koper op grond van de wetsgeschiedenis geen gebruik mag maken van de bedenktijd om te kiezen uit verschillende woningen, en is afgesproken dat verkopers gebruik zouden maken van dezelfde bedenktijd, mogen verkopers de bedenktijd naar het oordeel van het hof niet gebruiken om een keuze te maken uit verschillende kopers. Het hof vindt dan ook dat de verkopers hun bevoegdheid de bedenktijd in te roepen in dit geval hebben misbruikt. Het resultaat van ontbinding van de koopovereenkomst is daardoor niet bereikt. De verkopers zijn de contractuele boete van € 38.000 dan ook aan kopers verschuldigd.
En de Hoge Raad?
Verkopers zijn het met het oordeel van het hof niet eens. Zij startten dan ook een procedure bij de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft nog geen arrest gewezen.
Wel heeft Procureur-Generaal Valk al een conclusie (kort gezegd een juridisch advies aan de Hoge Raad) geschreven. De Hoge Raad hoeft dit advies niet te volgen, maar vaak gebeurt dat wel.
In dit advies gaat Procureur-Generaal Valk mee in het oordeel van het hof. Uit het dossier blijkt dat de bedenktermijn ten behoeven van de verkopers was opgenomen met de idee dat de kopers niet in een betere positie zouden verkeren dan de verkopers. Daarom moet worden onderzocht in welke positie de kopers verkeren. Valk stelt, net zoals het hof, dat een vergelijking gemaakt moet worden met artikel 7:2 lid 2 BW en de bij dat artikel horende wetsgeschiedenis en komt vervolgens tot hetzelfde oordeel als het hof.
Uit de wetsgeschiedenis blijkt immers dat wetgever de koper met de wettelijke bedenktijd bescherming willen geven tegen ondoordachte, impulsieve beslissingen. De wetgever wil de koper de mogelijkheid geven nader onderzoek naar het betreffende pand te (laten) doen en een overhaaste koopbeslissing te herstellen. De verkoper zal er doorgaans echter goed over nadenken voor hij een pand in de verkoop geeft en kent dit pand als geen ander. Van ondoordachte, impulsieve beslissingen zal aan zijn kant daarom niet snel sprake zijn. Dat later nog een hoger bod op de woning is gedaan, is niet van belang. De wettelijke bedenktijd is voor een dergelijke situatie niet bedoeld. Verkopers kunnen zich in dit geval dan ook niet beroepen op deze bedenktijd, zodat de koopovereenkomst nooit is ontbonden.
Afsluitend
De Hoge Raad zal binnenkort arrest wijzen, dan zal duidelijk worden of verkopers in het onderhavige geval inderdaad geen beroep kunnen doen op de in de koopovereenkomst opgenomen bedenktermijn. Ik acht de kans groot dat de conclusie van Procureur-Generaal Valk gevolgd zal worden. Wanneer verkopers de koopovereenkomst binnen drie dagen na het tekenen daarvan nog kunnen ontbinden omdat een hoger bod is gedaan, wordt het voor kopers nóg moeilijker op de huizenmarkt te komen.
UPDATE: het door verkopers tegen dit arrest ingestelde cassatieberoep heeft de Hoge Raad bij uitspraak van 15 oktober 2021 met toepassing van art. 81 lid 1 RO verworpen (ECLI:NL:HR:2021:1511, RvdW 2021/1018). De uitspraak van het hof blijft dan ook in stand.