Huur bedrijfsruimte & verkoop onderneming: opvolgend huurder via een indeplaatsstelling
Dit blog is onderdeel van de serie ‘Huur & bedrijfsruimte’. Klik hier voor een algemene introductie en directe toegang tot de andere blogs uit deze serie.
Locatie is alles
De locatie van een winkel of horecagelegenheid is vaak essentieel voor het succes van het bedrijf zelf. Bij de koop of verkoop van een onderneming is het dus wel zo belangrijk dat de nieuwe ondernemer ook het huurcontract kan overnemen. Toch is dat niet vanzelfsprekend. Wat als de verhuurder van de bedrijfsruimte de nieuwe huurder niet ziet zitten; is de verhuurder dan verplicht een nieuwe huurder te accepteren? Voor die gevallen bestaat de wettelijke mogelijkheid ‘indeplaatsstelling’. In dit blog bespreek ik wat dit inhoudt, wanneer een huurder van een bedrijfsruimte daarvoor in aanmerking komt en waar de kopende of verkopende partij aan moet denken.
Wat houdt indeplaatsstelling in?
Een contract kan in principe alleen worden overgenomen of gewijzigd als beide contractspartijen het daarover eens zijn. Weigert de verhuurder mee te werken? Dan biedt de wet aan de huurder van een bedrijfsruimte de mogelijkheid bij de rechter een machtiging tot indeplaatsstelling te vorderen. Wijst de rechter de vordering toe? Dan verleent de rechter een machtiging die de goedkeuring van de verhuurder vervangt. De nieuwe huurder ‘treedt in de plaats van’ de oorspronkelijk huurder. Omdat dus hetzelfde huurcontract wordt voortgezet, blijven ook dezelfde huurprijs en duur van het contract gelden. Aan de indeplaatsstelling kan de rechter wel bepaalde voorwaarden of verplichtingen verbinden.
Let wel op: de machtiging van de kantonrechter betekent niet dat de indeplaatsstelling ook feitelijk heeft plaatsgevonden. De contractovername moet dan nog wel uitgevoerd worden door de namen op het contract aan te passen of een addendum bij de huurovereenkomst op te stellen.
Wanneer komt een bedrijf in aanmerking voor een indeplaatsstelling?
De wet stelt grofweg drie vereisten aan een indeplaatsstelling:
Vereiste 1: er moet sprake zijn van een bedrijfsoverdracht
De opvolgend exploitant moet hetzelfde bedrijf gaan uitoefenen. Dat hoeft niet exact dezelfde formule of dezelfde naam te zijn, maar de bestemming van het gehuurde (bijvoorbeeld ‘kledingwinkel’ of ‘horeca’) moet wel gelijk blijven. Inbreng van een eenmanszaak in een gelijknamige bv wordt doorgaans ook gezien als bedrijfsoverdracht. Let dus op dat hiervoor meestal ook een indeplaatsstelling gevraagd moet worden. De huurder wordt immers formeel een andere partij.
Vereiste 2: de overdragende huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht
Er moet sprake zijn van een bedrijfsoverdracht die niet (goed) mogelijk is zonder overgang van het huurcontract. Te denken valt ook aan een ondernemer die met pensioen gaat en het bedrijf wil overdragen aan een kind. Een financieel belang van huurder/verkoper, zoals verkrijging van een goede prijs voor opgebouwde goodwill, telt ook mee.
Vereiste 3: de nieuwe huurder moet voldoende waarborgen bieden dat de verplichtingen uit de huurovereenkomst worden nagekomen én voor een behoorlijke bedrijfsvoering
Als de beoogd huurder de huur niet kan betalen of dit niet kan aantonen, moet de rechter de indeplaatsstelling afwijzen. Aan een verdere belangenafweging komt de rechter dan niet meer toe. Het is dus belangrijk dat de nieuwe partij met bewijsstukken, zoals een jaarrekening of businessplan, kan aantonen wat de omzet of verwachte omzet van het uit te oefenen bedrijf is. De nieuwe huurder moet daarnaast ook daadwerkelijk in staat zijn het bedrijf op een behoorlijke manier uit oefenen
Vereiste 4: het belang van de huurder moet zwaarder wegen dan dat van de verhuurder.
Bij een afweging van het belang van de huidige huurder bij de indeplaatsstelling en dat van de verhuurder om de indeplaatsstelling juist niet te willen, moet het belang van de huurder zwaarder wegen. Met andere woorden: de indeplaatsstelling mag niet stuiten op redelijke bezwaren aan de kant van de verhuurder. Zo’n redelijk bezwaar kan bijvoorbeeld zijn dat verhuur van het pand feitelijk verlieslijdend is of dat de verhuurder het pand zelf in gebruik wil gaan nemen. Deze belangenafweging is streng: bij een min of meer gelijk belang tussen dat van huurder en verhuurder gaat het belang van de verhuurder vóór.
Een paar voorbeelden:
Een machtiging tot indeplaatsstelling werd door de rechter wel toegewezen:
bij de inbreng van een eenmanszaak in een bv vanwege fiscale voordelen voor de huurder;
toen de indeplaatsstelling al had plaatsgevonden, omdat de huurder voldoende waarborgen bood en de verhuurder eerst daarmee leek in te stemmen, maar hier later op terug kwam
Een machtiging werd niet toegewezen:
in het geval van de 66-jarige eigenaresse van een damesmodewinkel die haar onderneming niet langer wilde voortzetten wegens pijnklachten, maar geen jaarcijfers of ondernemingsplan van de beoogd opvolger had overhandigd;
toen de beoogde opvolgend huurder een matig bedrijfsplan had ingediend en de aangeboden garantstelling door de vader van de beoogd huurder geen financiële bewijsstukken bevatte.
Wat u nog meer moet weten
Door wie wordt indeplaatsstelling gevraagd?
Een indeplaatsstellingsvordering moet altijd worden ingesteld door de oorspronkelijke huurder. Bij de verkoop van uw onderneming is het dus verstandig afspraken hierover met de koper vast te leggen. En andersom: als aspirant-huurder is het verstandig met de verkoper af te spreken dat diegene in zal staan voor een succesvolle overname van het huurcontract.
Mag de nieuwe huurder het gehuurde alvast in gebruik nemen?
Het is niet de bedoeling dat de beoogd opvolgend huurder alvast aan de slag gaat in de gehuurde bedrijfsruimte. De machtiging tot indeplaatsstelling moet in principe worden gevorderd vóórdat de bedrijfsoverdracht plaatsvindt. Als de bedrijfsoverdracht al (deels) heeft plaatsgevonden, kan dat wanprestatie opleveren en reden geven voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde pand. Dit hangt meestal samen met het verbod in de bij de huurovereenkomst horende algemene bepalingen waarin staat dat het verboden is om de bedrijfsruimte niet zelf te exploiteren of geheel of gedeeltelijk aan een derde in gebruik te geven. Dit verbod komt onder andere voor in artikel 6 van het ROZ-model Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
Dat neemt niet weg dat bij een eventuele verkoop van de onderneming de koper en verkoper alvast afspraken met elkaar kunnen maken. Het is bij een verkoopovereenkomst wel verstandig daarin op te nemen dat de overeenkomst wordt ontbonden als de indeplaatsstelling niet succesvol is. De verkoper zal dan immers niet kunnen leveren volgens afspraak en de koper staat met lege handen.
Mogelijk kunt u in kort geding vorderen dat de verhuurder moet ‘gedogen’ dat de nieuwe huurder alvast (mede)-exploiteert. Wij adviseren u graag over die mogelijkheid.
Kan contractovername of indeplaatsstelling contractueel worden uitgesloten?
Let ook op eventuele bepalingen in het huurcontract of de algemene voorwaarden over een indeplaatsstelling. Het wettelijke recht op indeplaatsstelling mag nooit worden uitgesloten of in het nadeel van de huurder worden beperkt. Bevat uw huurovereenkomst toch zo’n beding? Dan kunt u zich tegenover de verhuurder beroepen op vernietiging van dat beding.
Slot
Een indeplaatsstelling kan lastige materie zijn. Of aan de (juridische) vereisten is voldaan, is niet altijd duidelijk. Zit u zelf met een bedrijfsoverdracht en vraagt u zich af of de mogelijkheid van indeplaatsstelling van toepassing is, of heeft u hierover een geschil? Neem dan vrijblijvend contact op. We bekijken samen wat er mogelijk is.