Kunt u er nog onderuit?
Als u een overeenkomst sluit, gaan hier vrijwel altijd onderhandelingen over de voorwaarden aan vooraf. Partijen hebben discussie over de prijs van een koophuis; de voorwaarden waaronder een onderneming wordt overgenomen; de risicoverdeling bij een langdurige samenwerking. Zeker als de overeenkomst betrekking heeft op grote (financiële) belangen, of wanneer de uitvoering van de overeenkomst ingewikkeld is, investeren partijen veel tijd en geld in deze onderhandelingen.
Toch gebeurt het met enige regelmaat dat partijen er niet uitkomen, en één van de partijen de stekker uit de onderhandelingen trekt. Dit kan zeer vervelende gevolgen hebben, zeker wanneer de onderhandelingen in een vergevorderd stadium zijn en een partij al veel heeft geïnvesteerd. Maar staat het een partij altijd vrij om de onderhandelingen af te breken? En wat zijn de gevolgen als een partij dit toch doet? In dit blog wordt antwoord gegeven op deze vragen. In het bijzonder wordt ingegaan op de meest recente uitspraak van de Hoge Raad over afgebroken onderhandelingen van 14 juni 2024.
De precontractuele fase
Het uitgangspunt in het contractenrecht is dat iedereen contractsvrijheid heeft; u beslist zelf of, met wie en wanneer u een overeenkomst sluit. Deze contractsvrijheid geldt ook wanneer u met een partij in onderhandeling treedt, de ‘precontractuele fase’ genoemd. Dit betekent echter niet dat u zich tijdens onderhandelingen volledig mag laten leiden door uw eigen belangen. Op het moment dat partijen met elkaar in onderhandeling treden, moeten zij over en weer rekening houden met elkaars gerechtvaardigde belangen, zo bepaalde de Hoge Raad al in 1957.
Afbreken van onderhandelingen
Omdat partijen rekening moeten houden met elkaars gerechtvaardigde belangen, kan het gebeuren dat een partij niet langer zonder gevolgen mag weglopen van de onderhandelingstafel. Volgens de Hoge Raad zijn tijdens de onderhandelingen drie fases te onderscheiden. Of een partij de onderhandelingen mag afbreken, en, zo ja, wat de gevolgen hiervan zijn, hangt volgens de Hoge Raad af van de fase waarin de onderhandelingen zich bevinden.
Fase 1 – contractsvrijheid
De contractsvrijheid is een belangrijk basisprincipe in het contractenrecht. Het uitgangspunt is dan ook dat het partijen vrij staat om onderhandelingen af te breken, zonder dat hieraan consequenties zijn verbonden.
Fase 2 – vergoeding van het negatieve contractsbelang
Van de tweede fase wordt gesproken wanneer het een partij nog wél vrij staat om de onderhandelingen af te breken, maar niet meer zonder de kosten te vergoeden die de andere partij al heeft gemaakt. U kunt hierbij denken aan reiskosten, onderzoekskosten en advieskosten. Dit wordt ook het ‘negatief contractsbelang’ genoemd.
Fase 3 – vergoeding van het positieve contractsbelang
De derde fase ziet op het moment dat partijen op een punt in de onderhandelingen zijn, dat het afbreken van deze onderhandelingen onaanvaardbaar is; een partij mag niet langer zomaar de stekker eruit trekken. In dat geval kunnen partijen verplicht zijn de onderhandelingen voort te zetten, of kan het zijn dat de afbrekende partij verplicht is het ‘positieve contractsbelang’ van de wederpartij te vergoeden. Dat betekent dat de wederpartij in dezelfde financiële positie moet worden gebracht als waarin deze zou zijn gekomen wanneer de overeenkomst wel tot stand was gekomen. Ook de misgelopen winst komt dus voor vergoeding in aanmerking.
Volgens de Hoge Raad kom je niet snel in die derde fase terecht; het afbreken van de onderhandelingen moet daarvoor onaanvaardbaar zijn. Pas wanneer de wederpartij gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat de overeenkomst tot stand zou komen, of wanneer sprake is van andere bijzondere omstandigheden, kan hiervan sprake zijn. Maar met alleen gerechtvaardigd vertrouwen bent u er niet. De rechter kijkt bijvoorbeeld ook hoe de afbrekende partij heeft bijgedragen aan het ontstaan van het vertrouwen, en hoe de onderhandelingen zijn verlopen.
Hoge Raad 14 juni 2024 – ongerechtvaardigde verrijking
De Hoge Raad heeft zich eerder al uitgelaten over de vraag aan de hand van welke maatstaf bepaald wordt of een vergoeding moet worden betaald voor het afbreken van onderhandelingen in de derde fase.
In zijn uitspraak van 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad nu ook toegelicht op welke grond een vergoedingsverplichting kan worden toegewezen in de tweede onderhandelingsfase en welke toetsingsmaatstaf daarvoor geldt.
Eisers in deze zaak zijn projectontwikkelaars. Zij hebben van verweerders een tweetal percelen gekocht, maar deze konden niet direct worden geleverd, doordat de gemeente een zogeheten ‘voorkeursrecht’ op de percelen had gevestigd. Partijen hebben daarom een verlengingsovereenkomst gesloten. Nadat deze verlengingsovereenkomst was afgelopen, zijn partijen opnieuw in onderhandeling getreden over een nieuwe verlengingsovereenkomst. Hierover is geen overeenstemming bereikt, en de verweerders hebben de percelen voor meer geld aan een derde verkocht. Volgens eisers hebben verweerders de percelen voor een hoger bedrag kunnen verkopen, doordat als gevolg van de inspanningen van eisers de bestemming van de percelen is gewijzigd. Hierdoor zijn de percelen meer waard geworden. Daarom vorderen eisers vergoeding van de kosten die zij hebben gemaakt tijdens de onderhandelingen.
Zowel de rechtbank als het gerechtshof wezen de vorderingen af. In beide instanties is geoordeeld dat het afbreken van de onderhandelingen niet onaanvaardbaar was. In dit oordeel klinkt de strenge maatstaf door die geldt voor het afbreken van onderhandeling in de derde fase. Eisers beklagen zich hierover bij de Hoge Raad; zij stellen dat ook een verplichting kan bestaan het negatieve contractsbelang te vergoeden, wanneer onderhandelingen zich niet in het stadium bevinden dat het afbreken ervan onaanvaardbaar is.
De Hoge Raad is het met eisers eens en bevestigt dat ook een verplichting kan bestaan om kosten te vergoeden wanneer het afbreken van de onderhandelingen wél aanvaardbaar is. Daarnaast noemt de Hoge Raad in deze uitspraak een nieuwe grondslag voor vergoeding van het negatieve contractsbelang, namelijk ‘ongerechtvaardigde verrijking’. Wanneer de afbrekende partij is verrijkt door werkzaamheden die de wederpartij heeft verricht – in dit geval de waardevermeerdering van de percelen door inspanning van eisers – dan kan dit een grondslag zijn voor vergoeding van het negatieve contractsbelang.
Beperken van de risico’s
Hoewel de contractsvrijheid voorop staat, is u hopelijk duidelijk dat onderhandelingen niet altijd geheel vrijblijvend zijn. In sommige gevallen kan het zelfs veel geld kosten om de onderhandelingen te staken. Door met een partij in onderhandeling te treden, loopt u dus ook risico’s. Dat is geen reden om nooit meer in onderhandeling te treden, maar wel om bewust na te denken over het beperken van de risico’s.
Een veelgebruikte manier om risico’s te beperken, is het sluiten van een voorovereenkomst. Zo een voorovereenkomst wordt ook wel Letter of Intent of Memorandum of Understanding genoemd. In deze voorovereenkomst kunt u afspraken maken over de beoogde tijdlijn, het verloop van de onderhandelingen, de verdeling van de kosten en de (al dan niet financiële) gevolgen van het afbreken van onderhandelingen.
Slot
Voorkomen is beter dan genezen. Als u onderhandelingen ingaat, is het uitgangspunt dat het partijen vrij staat de stekker te trekken uit deze onderhandelingen. Maar let op! Vrijblijvende onderhandelingen blijven niet altijd vrijblijvend. Afhankelijk van de fase waarin de onderhandelingen zich bevinden, kan het zijn dat de afbrekende partij verplicht is de door de wederpartij gemaakte kosten of – in uitzonderingsgevallen – zelfs de misgelopen winst te vergoeden. Dit risico kunt u onder andere beperken door een voorovereenkomst te sluiten.
Staat u op het punt om in onderhandeling te treden, of bent u momenteel betrokken bij onderhandelingen, zorg dan dat u tijdig juridische bijstand inschakelt. Zo voorkomt u nare verrassingen achteraf. Ik denk graag met u mee.